Tổng hợp kiến thức, quy tắc để thiết kế vận hành tòa nhà căn hộ cho thuê

Bài viết này mình tổng hợp lại dựa trên sự chia sẻ của anh N.N.D một trong những doanh nhân trẻ và thành đạt tại Đà Nẵng. Rất cảm ơn anh vì sự chia sẻ và mong rằng bạn nào đọc được bài viết này có thể giải quyết được phần nào đó những trăn trở ban đầu của mình trong việc kinh doanh tòa nhà, căn hộ cho thuê.

Bài viết này là chiến lượt cụ thể cho một mô hình ở Đà Nẵng nên nếu bạn nào ở xa có thể tham khảo về các bước, quy trình trong bài để áp dụng cho mô hình cụ thể của mình nhé.

Tính toán đầu tư tòa nhà căn hộ – phòng trọ cho thuê

Chuẩn rồi! làm gì cũng vậy đầu tiên bạn phải xác định rõ ràng về sản phẩm của mình, định vị phân khúc cho nó thì mới có thể bách chiến bách thắng được.

Phân loại nhà trọ

• Nhà trọ cấp 4
• Nhà trọ cao tầng: phân khúc thấp, phân khúc trung, phân khúc cao
• Nhà trọ lắp ghép, container

Khảo sát thị trường

Mỗi khu vực tại mỗi thành phố sẽ có những đặc thù riêng về cơ sở hạ tầng, môi trường sống và đối tượng sinh sống chính từ đó chúng ta phải định vị và ráp mô hình của chúng ta cho phù hợp.

Dưới đây và khảo sát tổng quan về thị trường căn hộ cho thuê tại thành phố Đà Nẵng tại thời điểm mình viết bài (2021).

Quận	Phân khu	Đối tượng
Hải châu	– Hòa Cường Bắc – Hòa Cường Nam – Khu trung tâm – Tiên Sơn	– Sinh viên – Nhân viên công sở – Khách công tác
Thanh Khê	– Mẹ Nhu – Huỳnh Ngọc  Huệ – Trần Cao Vân – Thái Thị Bôi – Điện Biên Phủ – Lê Đình – Phan Thanh – Phạm Văn  Nghị	– Sinh viên – Nhân viên dịch vụ – Nhân viên công sở
Sơn Trà	– Nguyễn Văn Thoại – Lê Hữu Trác – Võ Văn Kiệt – Phạm Văn Đồng	– Khách du lịch – Khách công tác – Khách nước ngoài – Sinh viên – Nhân viên công sở
Ngũ Hành  Sơn	– Khuê Mỹ Đông – Nam Việt Á – Mỹ An – An Thượng – Đỗ Bá	– Khách du lịch – Khách công tác – Khách nước ngoài – Sinh viên – Nhân viên công sở
Liên Chiểu	– Hòa Khánh Bắc – Hòa Khánh Nam – Phước Lý – Hòa Minh	– Sinh viên – Công nhân – Nhân viên dịch vụ
Cẩm Lệ	– Hòa Thọ Tây – Hòa Thọ Đông – Hòa Xuân – Khuê Trung	– Công nhân – Sinh viên

Định vị phân khúc – giá cả

• Trước khi thiết kế nhà để cho thuê, cần xác định đối tượng khách hàng nhắm  tới là ai, có mức thu nhập như thế nào để lên kế hoạch thiết kế cho phù hợp.
• Nên đi khảo sát giá cả và thử tìm thuê một số phòng hoặc căn hộ ở bán kính  1km quanh lô đất dự định xây. Cần phải khảo sát vào đầy đủ các thời điểm  trong ngày: sáng, trưa, chiều, tối. Để đánh giá được số lượng phòng cho thuê  ở một tòa nhà thì có thể đứng gần và quan sát số phòng có đèn bật sáng hoặc  số xe ở trong nhà vào khoảng 8h-9h tối.
• Khách hàng ở Đà Nẵng thuộc một số phân khúc chính, theo bảng dưới đây.

Khách hàng	Giá Thuê	Vị trí	Yêu cầu
Công nhân	<2.000.000	Khu vực gần các khu  công nghiệp: Hòa  Khánh, Hòa Cầm.
Sinh viên	<3.000.000	Bán kính 2km tính từ các trường đại học,  cao đẳng	Thường không yêu  cầu nhiều về nội thất,  chủ yếu là khu vực an  ninh tốt, có nhiều sinh  viên, nhiều tiện ích.
Dân công sở	<3.000.000	Khu vực trung tâm: Hải Châu – Thanh Khê – Sơn  Trà	Yêu cầu tiện ích hơn, có điều hòa, máy  giặt và nội thất.
Nhân viên phục  vụ	<2.000.000	Lùi ra xa 1 chút như  Hòa Xuân, Liên  Chiểu, Hòa Minh	Không yêu cầu tiện  nghi cao
Gia đình trẻ	<15.000.000	Nhu cầu rải rác tùy  theo việc làm của vợ chồng	Thường có con, yêu  cầu tầng thấp, không  ngại ồn ào, thích kiểu  căn hộ có phòng ngủ riêng hoặc nhà riêng.

Tính toán giá thuê

• Xác định giá thuê trung bình của 5 nhà cho thuê, gần tương tự phân khúc dự kiến đầu tư. 
• Nếu giá cao quá so với khu vực, khó cho thuê. Nếu giá thấp quá so với khu  vực, giảm hiệu quả đầu tư. 

Mô hình đầu tư

• Thứ nhất, làm rõ hai hạng mục đầu tư quan trọng là nhà và đất.  
• Lợi nhuận thu được từ nhà cho thuê tính theo tháng, thấp và khá ổn định. Tuy  nhiên, lợi nhuận thu được từ đất là theo năm, cao và khá rủi ro. Như vậy, các  nhà đầu tư không chỉ cần chú ý tới việc xây một căn nhà trọ tốt mà còn phải  chú ý mua một mảnh đất mà tiềm năng sinh lời cao để có thể chuyển đổi mục  đích đầu tư trong tương lai.  
• Việc xây nhà trọ cũng cần được xác định là khoản đầu tư dài hạn, xây nhà có  chất lượng tốt để có thể chuyển đổi hay sang nhượng trong tương lai. 
• Hiện nay, theo tính toán lý thuyết dựa trên chi phí xây dựng và tăng giá đất dựa  trên lạm phát, lãi suất khi đầu tư căn hộ cho thuê vào khoảng 5-6% đã được  gọi là rất tốt. 
• Hai thành tố quan trọng nhất khi đầu tư là “Doanh thu” và “Chi phí”. Bảng dưới  đây mô tả chi phí và doanh thu dự kiến khi đầu tư phòng trọ.

 

Danh mục	Cách tính	Ghi chú
Doanh thu	Hiệu suất 80% số phòng	Luôn có phòng trống khi kinh doanh cho thuê Chi phí hoa hồng giới thiệu Giá thuê được kì vọng tăng 10% mỗi năm, nhưng bù một phần vào khấu hao và  sửa chữa sau từng năm.
Đất tăng giá	Dựa trên lạm phát hàng năm	Đây là mức tối thiểu khi tính  toán đầu tư dự án.
Chi phí vận hành	Phí vận hành – 10% doanh  thu	Lao công, điện nước, Bảo trì, sửa chữa thiết bị.
Chi phí mua đất	Tiền mua đất đầu tư ban  đầu. Nếu đã đã có từ lâu và  hiện giờ muốn đưa vào khai  thác thì rất tốt.	Việc xây dựng gián tiếp làm  tăng giá trị lô đất.
Chi phí xây dựng	Theo quy mô tòa nhà cụ thể.	Chi phí xây dựng được khấu  hao dần theo thời gian, tổng  thời gian khấu hao dự kiến  25-30 năm.

Việc xây phòng cho thuê cao tầng và đủ tiện ích vừa mang lại lợi ích cho chủ đầu tư vừa  mang lại sự tiện nghi cho những người muốn ở nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn căn hộ chung cư hay nhà nguyên căn.

Có rất nhiều lý do để nhà kinh doanh nên đầu tư vào mô hình này để cho thuê 

1. Mức tăng dân số cơ hữu hiện tại của Đà Nẵng vào khoảng 2.5%, tương đương  tăng thêm khoảng 30,000 người mỗi năm, chưa bao gồm lượng sinh viên mới  về nhập học hàng năm. Trong khi đó, quy đất trung tâm có hạn, giá đất tăng  cao, việc mua nhà là điều không dễ dàng với người nhập cư và các gia đình  trẻ. Nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng và tiếp tục có xu hướng tăng nhanh trong  tương lai.
2. Cùng một miếng đất – nếu xây theo mô hình này sẽ được nhiều tầng, nhiều  căn hộ, thu hút được nhiều người thuê và mang lại giá trị kinh tế cao hơn so  với việc cho thuê nhà phố thông thường.
3. Xây dựng phòng cho thuê cao tầng sẽ không bao giờ sợ “ế”, vì đây là mô hình  không chỉ thu lợi nhuận cho chủ đầu tư, mà còn đem lại ích lợi cho người thuê  nhà. Bởi hầu hết các phòng sẽ đều được thiết kế lịch sự, sang trọng, vệ sinh  và giờ giấc tự do, nên đem lại không gian sống tốt cho người thuê nhà
4. Xây dựng phòng cho thuê cao tầng sẽ giúp cho người đi thuê nhà tiết kiệm  được chi phí vì họ có thể ở như một gia đình nhỏ, hoặc cũng có thể chia tiền  phòng với nhau. Như vậy, người thuê vừa bỏ ra số tiền nhỏ, vừa có thể sở hữu  không gian sống thoải mái, sang trọng.
5. Có thể nói, khi đầu tư kinh doanh vào mô hình này thì bạn đã đang nắm bắt đúng lợi thế và  nếu như am hiểu được cách thiết kế cũng như những kinh nghiệm xây nhà thì đây sẽ là một  trong những điều thuận lợi nhất giúp bạn nhanh chóng thu hồi cả vốn lẫn lời và mang lại  nguồn thu nhập cao mà ít gặp rủi ro nhất.
6. Đối tượng thuê trọ chủ yếu là sinh viên và nhân viên các công ty nên việc xây dựng, bố trí  phòng ốc sẽ đơn giản hơn. Về cơ bản phòng ở chỉ cần diện tích rộng rãi, vì đa số sinh viên  là đối tượng hạn chế về thu nhập, sẽ có nhu cầu chia sẻ phòng với nhiều bạn khác để giảm  chi phí.

Lựa chọn thời điểm xây nhà hợp lý

– Thời điểm xây nhà cũng ảnh hưởng đến chi phí xây căn hộ. Cách tốt nhất là  nhà đầu tư nên chọn thời điểm nhiều nắng, ít mưa. Việc này sẽ giúp quá trình  xây dựng được suôn sẻ, không bị gián đoạn. Nhờ vậy mà tiết kiệm chi phí hiệu  quả cần cho các khoản phát sinh như: bảo vệ vật liệu, điện, nước, ăn ở, sinh  hoạt của đơn vị thi công.

– Đà Nẵng nắng nóng vào mùa hè và có thể mưa nhiều vào mùa đông. Thời điểm  xây nhà hợp lý nhất là khoảng sau tết âm lịch.

– Ngoài ra, hàng năm Đà Nẵng thường có lượng sinh viên lớn đổ về vào khoảng  tháng 9. Thời điểm này cũng là lúc sinh viên tại Đà Nẵng ra trường, có nhu cầu  thay đổi chỗ ở nhiều. Sinh viên mới tốt nghiệp từ các tỉnh khác cũng có xu  hướng về Đà Nẵng tìm việc giai đoạn này. Nếu lịch xây căn hộ bắt đầu sau tết  và hoàn thành trước tháng 9 thì sẽ thuận lợi để lấp phòng.

Huy động vốn đầu tư

– Đảm bảo tài chính của bạn có thể đủ để trả lãi ngân hàng ít nhất trong 6 tháng,  cũng như phòng tránh những phát sinh thường ngày.

– Số tiền vay tối đa không nên vượt quá mức 30% chi phí xây nhà bởi mức lãi  hàng tháng là một con số không hề nhỏ.

– Việc huy động một số tiền lớn như vậy cũng mang đầy rủi ro nhất là đối với  những người có số vốn ít.

– Mặc dù cho thuê nhà mang lại lợi nhuận ổn định nhưng cũng có thể đẩy bạn  vào tình cảnh xây nhà cho thuê bỏ tiền tỷ nhận bạc cắc.

Giải pháp đầu tư chia nhỏ vốn

Chia theo số phòng:

• Phù hợp cho mặt bằng lớn, muốn xây nhiều phòng  trọ cho thuê. Giai đoạn đầu, chủ nhà có thể xây 1 lượng phòng nhỏ trước để làm quen cách vận hành  và kiểm tra thị trường, sau rồi mở rộng dần.
• Một số chủ đầu tư chọn cách chia từng phòng  nhưng có thể gộp lại thành 1 căn hộ 1-2 phòng ngủ bằng cách ngăn thêm cửa phụ.

Chia theo trang bị:

• Phần nội thất có thể chia 2-3 giai đoạn khác nhau  để đầu tư và tăng giá tương ứng.
• Khi mới xây có thể chỉ trang bị cơ bản để giảm giá,  lấp phòng nhanh hoặc chỉ trang bị khi khách có nhu  cầu. Các năm sau có thể cải tạo thêm, bổ sung tiện  tích để nâng giá cho phù hợp với nhu cầu thị trường.
• Cách này sẽ giúp chủ đầu tư giảm chi phí ban đầu và tăng hệ số an toàn khi cho thuê, lợi nhuận cơ bản  có thể không giảm nhiều.

Lưu ý khi sắm trang bị cho mô hình căn hộ cho thuê

• Trang thiết bị nào khách hàng sử dụng càng nhiều thì càng cần phải mua sắm đồ tốt  và bền ngay từ đầu để giảm bớt chi phí sửa chữa và công sức sau này.
• Tìm kiếm nguồn trang thiết bị đã qua sử dụng từ các cơ sở kinh doanh đồ cũ để tiết  kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
• Thiết bị nào sử dụng chung được thì phải tìm cách sử dụng chung để giảm thiểu hư  hỏng và thời gian bảo trì.

Thiết kế thành phần công năng

Hầm

Lợi ích: 

• Không gian lý tưởng để chứa đồ, máy móc: Đây sẽ là một không gian lý tưởng  để chứa các loại máy móc, đồ đạc cũng như hệ thống điều hòa. Với một tầng  hầm chứa đồ thì chắc chắn rằng ngôi nhà cho thuê sẽ gọn gàng hơn rất nhiều.
• Như một garage để xe: Với những ngôi nhà thiết kế dạng ống thì tầng hầm sẽ rất thích hợp làm gara để xe cho khách thuê vì số lượng xe lớn. Trung bình mỗi  phòng có từ 2-3 xe, diện tích yêu cầu cho 1 xe vào khoảng 2m2.
• Nâng mặt bằng chung của các tầng khác: Nếu xây tầng bán hầm thì mặt bằng  chung ngôi nhà của bạn sẽ được nâng cao hơn. Điều này sẽ giúp các phòng  tầng 1 trở lên cao ráo, thông thoáng và tránh độ ẩm.
• Nếu nhà có nhiều tầng và có nhu cầu để xe thì nên làm tầng hầm. Hãy làm khi  nó thực sự cần thiết để tránh tốn thêm một khoản phí. Trường hợp không quá  cần thiết thì bạn nhà có tầng hầm nên làm hầm theo dạng trệt và xây dựng từ ngoài lên thẳng tầng lửng. Như vậy có thể tiết kiệm chi phí và tăng ánh sáng,  độ thông thoáng.

Lưu ý:

• Vấn quan trọng nhất khi xây hầm chính là chi phí phát sinh. Tổng chi phí phát  sinh có thể lên tới 115-140% tổng chi phí đầu tư tòa nhà.
• Ở Đà Nẵng, do thời tiết nóng ẩm nhiều và một số tuyến đường có thể bị ngập  khi mưa lớn, các văn phòng cao tầng cũng rất ít khi xây hầm ngầm dưới đất, vì  làm tăng chi phí, không hiệu quả đầu tư.
• Các tòa nhà ở Đà Nẵng thường chọn giải pháp tầng bán hầm hoặc làm hầm  nổi dùng để xe và hệ thống kĩ thuật, còn tầng 1 thì nâng lên khoảng 2.7m để khai thác.
• Lối vào hầm phải được bố trí kỹ thuật tốt để xử lý vấn đề nước chảy từ ngoài  vào. Có thể bố trí giếng trời ở khoảng giữa và sau hầm để tạo nên sự thông  thoáng.
• Nếu đất đủ rộng và thừa diện tích để xe thì có thể thiết kế thêm 1 số phòng dưới tầng hầm để tăng doanh thu.

Tầng 1

• Nhiều nhà phố ở Đà Nẵng, nếu đất có diện tích rộng, dư chỗ để xe thì có thể bố trí thêm các phòng ở tầng 1 để tăng hiệu suất cho thuê. Tuy nhiên, cần chú  ý bố trí cửa phòng không bị ảnh hưởng bởi khói xe và tiếng ồn. Nếu tầng 1 tiếp  giáp đường lớn, có thể kinh doanh được, thì để dành 1 phòng lớn làm mặt  bằng cho thuê kinh doanh. Khi đó, không gian để xe lùi vào phía sau và bố trí  1 hành lang. 
• Tầng 1 có thể xây sát ra đường để khách tiện di chuyển ra vào, không cần làm khoảng hành lang để xe. 
• Cửa cổng nên làm cửa không quá kín, nhưng cũng không để ở ngoài nhìn vào  dễ dàng để đảm bảo an ninh.

Tầng lửng

• Quy định nhà nước cho phép tầng lửng và tầng 1 tính gộp lại thành 1 tầng.  Diện tích tầng lửng không quá 70% tầng trệt. Chiều cao tầng lửng và tầng trệt  tổng cộng là 5.4m, mỗi tầng 2.7m. Chủ nhà có thể tận dụng tận lửng để làm  thêm phòng cho thuê mà không vượt quá số tầng cho phép hoặc không phải  trang bị thêm hệ thống phòng cháy. Ví dụ: Nhà 100m2làm thêm tầng lửng sẽ có thêm được 2 phòng cho thuê.
• Chiều cao tầng lửng không cao, có thể ảnh hưởng đến việc cho thuê. Với các  phòng này, giá thuê có thể hạ thấp hơn một chút để dễ cho thuê.
• Tuy nhiên, việc bố trí tầng lửng thì mặt tiền nhà sẽ cao 5.4m, thông thoáng hơn  nhưng tốn nhiều chi phí hơn cho việc trang trí mặt tiền, thi công.

Các tầng trên

• Bố trí các phòng trong cùng 1 tầng sao cho giảm thiểu tác động do thời tiết, dễ lấy sáng, dễ thông khí. Với nhà có chiều ngang <5m, ưu tiên giải pháp đưa cầu  thang vào giữa nhà, 2 phòng đầu hồi sẽ có chiều ngang rộng. Với nhà có chiều  ngang đủ lớn, tìm cách bố trí hành lang ở giữa và các phòng ở 2 bên để tận  dụng diện tích.
• Nên có một ô cửa nhỏ để đảm bảo thông thoáng khí. Đặc biệt dù diện tích một  căn phòng có nhỏ đến đâu cũng không nên bố trí cửa nhà vệ sinh đối diện bếp nấu

Hành lang

• Chiều rộng hành lang tối thiểu 80cm để đảm bảo di chuyển, thông khí và tiện  khiêng đồ.
• Hành lang có bố trí đèn dự phòng, bảng hướng dẫn Exit.

Mái nhà

• Mái nhà nên ưu tiên sử dụng vật liệu chống thấm, tốt nhất là mái tôn. Tuy nhiên  ở Đà Nẵng thì cường độ bão lớn có thể xảy ra trong chu kỳ 10 năm, sẽ ảnh  hưởng đến mái tôn, cần gia cố đảm bảo chất lượng mái.
• Hệ cục nóng điều hòa bố trí theo cụm trên mái nhà, đặt cao lên hơn mặt sàn  mái để chống nóng và chống ngập nước.
• Hệ cục nóng điều hòa có thể chồng lên nhau bằng hệ khung sắt.
• Mái nên dùng gạch men loại nhám, màu sáng, có bo thêm viền chân tường, để đảm bảo việc chống thấm, thoát nước và bớt nóng.

Giếng trời

• Giếng trời có thể bố trí ngay tại thang bộ để tận dụng ánh sáng tự nhiên. Trên  mái giếng trời nên dùng tấm polycarbonate trong suốt để lấy sáng, càng nhiều  càng tốt. Có thể dùng tấm kính cường lực dày 10mm đặt lên mái giếng trời sao  đó dàn bằng silicon, tiện hơn phải làm khung và bắn vít tấm polycarbonate.
• Giếng trời có thể bố trí hệ cửa cao 60-70cm, có thể đóng và mở cửa để thông  gió, thông khí.
• Trên mái tum từ cầu thang lên có thể không cần lấy sáng vì giếng trời đã đủ sáng. Mái cầu thang lúc này dùng để đặt bồn nước.
• Nếu nhà dài, có thể bố trí thêm các giếng trời hẹp giữa các phòng để lấy sáng  và thông gió.
• Khi làm giếng trời, các phòng nên trổ cửa sổ hoặc cửa lấy sáng, nên dùng cửa  chớp để giúp thông khí.
• Ở khoảng giếng trời giữa các tầng, bố trí thêm khung sắt nằm ngang để giữ an  toàn cho các phòng có giếng trời đó.

Cầu thang

• Cầu thang cần đủ rộng để khác đưa đồ lên các phòng. Khách thường có đồ vật dụng không lớn, nhưng nếu chiều rộng thang quá nhỏ thì cảm giác lên  xuống sẽ khó chịu, khiêng đồ bị cấn. Cầu thang nên làm rộng tối thiểu 0.8m,  sử dụng khung lan can sắt để đảm bảo sử dụng lâu dài.
• Cầu thang nên bố trí giữa nhà, 2 phòng phía 2 đầu nhà sẽ có thêm diện tích  sử dụng và lấy thêm ánh sáng. Cầu thang giữa nhà còn giúp không khí lưu  thông đều qua các phòng và đi thẳng lên mái thông qua giếng trời.
• Lan can cầu thang nên sử dụng loại sắt hộp đơn giản, sơn đen mù.
• Đá cầu thang sử dụng đá granit cấp thấp, màu xám, đảm bảo chất lượng và  chi phí đầu tư.

Mặt tiền

• Không gian mặt tiền là điểm nhấn có thể tạo sự chú ý cho khách thuê và người  đến chơi.
• Nên đầu tư kiến trúc mặt tiền để tạo điểm nhấn, làm nổi bật tòa nhà so với khu  lân cận.
• Không cần quá cầu kì, có thể sử dụng vật liệu đơn giản với màu sắc nổi bật để gây chú ý.

Sân phơi – khu giặt

• Tốt nhất là khu giặt phơi của phòng nào được bố trí tại phòng đó. Nếu không  đủ diện tích và không có khoảng trống 2 bên thì mới bố trí khu giặt phơi chung  của tòa nhà. Khu giặt phơi cần làm mái tôn bảo vệ.
• Sân giặt phơi không nhất thiết bố trí ở tầng trên cùng, có thể bố trí ở tầng giữa  tòa nhà để giảm thiểu việc đi lại của khách thuê, khách cũng thấy dễ tiếp cận,  tiết kiệm điện thang máy.
• Khu giặt phơi có bố trí sẵn máy giặt, số lượng phòng nhiều thì bố trí từ 2-4 máy  giặt, nếu phân khúc cao cấp thì bố trí thêm máy sấy. Bố trí máy giặt theo thứ tự trước sau, có thể đánh số. Thiết kế thêm bảng nội quy sử dụng để khách  hàng tôn trọng quy định chung. Khu giặt nên bố trí thêm 3-5 rổ đựng đồ chưa  giặt và đã giặt. Các rổ này cần dán số thứ tự. Khi sử dụng khách sẽ sử dụng  máy giặt theo thứ tự ghi trên rổ và có thể hỗ trợ nhau.
• Nên bố trí nhiều dây phơi để tiện sử dụng, xung quanh cần rào chắn bằng  khung sắt lưới B40 để quần áo không bay ra khỏi nhà.

Khu vực công cộng

• Bản thiết kế nhà ở kết hợp phòng cho thuê phải đáp ứng được tiêu chuẩn về mật độ xây dựng trong xây dựng nhà ở.
• Trong bản thiết kế xây nhà kết hợp phòng trọ có lối đi riêng để thuận tiện cho  người sử dụng. Nếu nhà ở mặt tiền đường lớn, có thể khai thác được cho thuê  kinh doanh, chủ nhà có thể thiết kế phòng đầu tiên ở tầng trệt hướng ra ngoài  để cho thuê kinh doanh. Khu vực để xe máy lùi ra phía sau.
• Nếu xây nhà cho thuê có từ 4 lầu trở lên nên lắp đặt thêm thang máy. Thang  máy tiện sử dụng để di chuyển người và đồ dùng, nhưng chi phí đầu tư cao  cao, chiếm không gian nhiều và tiêu thụ điện năng cao. Điều này có thể làm  tăng chi phí đầu tư, tăng giá cho thuê, giảm sức cạnh tranh cho thuê.

Cấu tạo phòng trọ, căn hộ trong tòa nhà cho thuê

Diện tích phòng

Nếu ở gần khu công nghiệp, trường học thì xây nhà trọ giá rẻ cho công nhân,  sinh viên sẽ có diện tích khoảng 15 – 18m2/phòng, giá thuê 1,5 – 2 triệu/tháng.  Nếu lựa chọn xây phòng cao cấp hơn cho những người có thu nhập khá ở trung tâm thành phố thì cần có diện tích lớn hơn và có nội thất đầy đủ hơn, giá  thuê theo đó cũng cao hơn, tùy vào mức đầu tư, giá có thể từ 3-5 triệu/tháng  trong 1 căn phòng có đầy đủ tiện nghi.

Gác lửng

Ưu điểm của phòng trọ gác lửng 

• Tăng diện tích sử dụng: phòng trọ gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng cho người  dùng. Trung bình, một phòng trọ cho thuê có diện tích từ 12 – 15m2 nếu thiết kế thêm gác có thể tăng diện tích lên tối đa là gấp 1,6 lần. Do đó, không gian sử dụng  sẽ rộng rãi hơn và một căn phòng như vậy có thể ở từ 3 – 4 người.
• Tạo ra nhiều không gian riêng trong phòng trọ: Nếu một phòng trọ không có  gác lửng nghĩa là căn phòng đó chỉ có một không gian sinh hoạt. Tất cả mọi sinh  hoạt đều được diễn ra trong không gian đó, từ ăn uống, nấu nướng, học tập, làm  việc và ngủ nghỉ. Như vậy khách sẽ không có bất kỳ không gian riêng tư nào.
• Tạo ấn tượng ban đầu khi bước vào thuê phòng trọ: Khách thấy không gian  rộng rãi cả 3 chiều sẽ cảm thấy ấn tượng hơn nhiều. Thông thường, những căn  phòng có gác lửng sẽ phải cao trên 3.6m. Vì vậy, trông phòng sẽ rộng và thoáng  hơn nhiều các phòng không gác cao 2.5 – 3m.
• Có nhiều không gian để trang trí: Nhà trọ có gác lửng sở hữu không gian rộng  hơn nên có thể chứa được nhiều đồ dùng trang trí nội thất hơn. Sinh viên có thể bố trí thêm bàn học, gia đình trẻ có thêm chỗ để bàn ghế và tivi.

Một số vấn đề cần lưu ý khi thiết kế phòng trọ gác lửng 

• Tính toán kỹ chiều cao của tầng, tránh cho tới lúc thi công và hoàn thành trần gác  lại quá thấp khiến người thuê không thể đứng thẳng được.
• Nên bố trí hệ thống cấp thoát nước toilet ở một góc của phòng trọ có gác lửng như  vậy vừa gọn gàng lại tiết kiệm không gian. Hơn nữa, dưới vị trí của toilet có thể trần  gác lửng của phòng khác.
• Khi xây dựng nhà trọ có gác lửng, nên đặc biệt lưu ý tới vấn đề chống thấm cho  toilet. Tốt nhất là nên sử dụng loại vật liệu chống thấm cao cấp để tránh xảy ra sự cố
• Không xây dựng gác lửng trước khi căn nhà được hoàn công. Không có nhiều chủ công trình biết đến điều này, đặc biệt là những người xây nhà trọ gác lửng tự phát.

Cấu tạo sàn gác lửng 

1. Tầng lửng cấu tạo gồm: thang sắt, hệ khung sắt đỡ phía dưới (sắt hộp 40×80, khoảng  cách 40-60cm), phủ trên là tấm cemboard, trên cùng là sàn gỗ công nghiệp.
2. Tầng lửng cao 1.4m
3. Bên dưới cao 2.1m
4. Còn 0.1m là sàn bê tông.
5. Bên cạnh gác lửng cần bố trí giếng trời đồng bộ từ nhà vệ sinh lên, có thể mở được  cửa và có rèm để chắn nắng.
6. Trên gác lửng nếu ở bên cạnh thoáng và sát đường thì có thể mở thêm cửa sổ, có  rèm để chắn nắng. Nếu cạnh bên hướng về đất nhà bên cạnh thì không nên mở cửa  vì luật không cho phép và có thể phiền phức sau này. Nếu làm cửa, khách cũng dễ xả rác qua nhà bên cạnh, gây phiền phức cho nhà bên.
7. Phía trên gác lửng bố trí 1 bóng đèn 60cm để lấy sáng.

Tường

• Có thể sơn phối màu (2-3 màu) trong phòng để tăng hiệu quả thẩm mỹ. Nếu  có nguồn nhân sự sẵn hoặc tìm được dịch vụ có chi phí thấp, có thể vẽ các  bức tranh đơn sắc lên tường để kích thích người thuê.
• Nên dùng các tông màu sáng để thể hiện sự sạch sẽ trong phòng thuê đồng  thời làm phòng sáng hơn, cảm giác rộng hơn.
• Ở các đoạn tường có thể giúp thông khí mà không ảnh hưởng tính riêng tư,  dùng tường gạch bông khoét lỗ để vừa ngăn tường tạo tính riêng tư, vừa lấy  sáng, thoáng mát.
• Không nên ốp gạch men cao 1.6m lên tường, mặc dù giúp giữ vệ sinh và giảm  việc thấm vào trong nhà. Khi thuê ở trọ, khách sẽ có cảm giác bức bí khó chịu.
• Trên tường bố trí sẵn một số giá treo, móc treo quần áo bằng inox để tăng tiện  ích cho khách hàng, khách không phải đầu tư thêm khi thuê và không khoan  đục làm ảnh hưởng đến thẩm mỹ.

Bàn ghế

• Chỉ cần bố trí 1 bộ bàn + ghế làm việc cho chủ phòng trọ để đồ và dùng khi cần  thiết.
• Bàn ghế có thể mua mới hoặc mua từ các nguồn thanh lý, đồ cũ để tiết kiệm  chi phí mà vẫn không giảm giá trị sử dụng. Bàn nên sử dụng loại mặt bàn chất  lượng tốt, ghế là loại ghế gỗ đơn giản để sử dụng được lâu, không bị hư hại.  Nếu khách cần ghế chất lượng tốt hơn thì khách sẽ tự mua.

Kệ bếp

• Kệ bếp có thể dùng khung sắt treo hoặc kệ sắt bắt cố định.
• Cửa kệ bếp dùng vách kính mở cửa hoặc cửa lùa cho thoáng, chống ẩm mốc. – Trên kệ bếp ốp đá granit loại rẻ cho tiết kiệm.
• Vách phía trên, tại vị trí đặt kệ bếp ốp gạch trang trí cho dễ vệ sinh, sạch sẽ và  tạo điểm nhấn.
• Gắn sẵn kệ để chén inox để đồ cho gọn đẹp.
• Dùng bồn rửa loại nhỏ để tiết kiệm không gian.
• Chiều ngang kệ bếp không nên quá nhỏ, làm cho khách khó sử dụng. Kích  thước tối thiểu: 1.2×0.6m
• Bố trí kệ bếp cạnh giếng trời và cửa sổ mở ra được để thoát mùi khi nấu ăn,  lấy sáng, thông khí, giúp giữa sạch không gian bếp.
• Bố trí thêm 1 bóng đèn dài 60cm chỗ kệ bếp để lấy sáng.

Cửa

• Dùng cửa nhôm hoặc cửa nhựa lõi thép, gắn toàn bộ mặt cửa bằng kính cường  lực 8mm, dán decal mờ để lấy sáng từ ngoài vào trong hoặc từ trong ra ngoài (giúp chiếu sáng hành lang).
• Bố trí thêm cửa lùa hoặc cửa chớp phía trên cửa chính, cũng sử dụng cửa kính  cường lực nguyên khung để lấy sáng và thông khí.
• Khóa cửa dùng loại khóa chìa bên ngoài và vặn tay ở trong. Khóa cửa là bộ phận dễ hư hỏng sau một thời gian sử dụng, nên đầu tư loại tốt để không phải  tốn thời gian và chi phí thay thế.

Nhà vệ sinh

• Kích thước ngang nhà vệ sinh tối thiểu là 1.2m, chiều dài tối thiểu 1.8m. Kích  thước này vừa đảm bảo công năng sử dụng, vừa tiện thi công ốp gạch.
• Tường dùng gạch men bóng, màu xám vân đá cho sang trọng và sạch sẽ. Sàn  dùng loại đơn sắc nhám để chống trượt.
• Nhà vệ sinh có cửa sổ kính mờ để lấy sáng và thoát mùi. Nếu có thể, gắn quạt  hút bên cạnh cửa sổ để hỗ trợ thoát mùi, thông khí, chống ẩm.
• Chỗ giặt phơi có thể để trong hoặc cạnh nhà vệ sinh, có bố trí vòi nước tiện  dụng để giặt đồ hoặc dùng cấp nước cho máy giặt. Tường tại khu giặt
• Bố trí thêm gương soi và ngăn để phụ kiện nhà vệ sinh.
• Có thể bố trí thêm dàn phơi thông minh ở khu giặt để tiết kiệm không gian. Dàn  phơi đồ có thể gắn bên dưới thanh sắt của sàn tầng lửng để tiết kiệm không  gian.
• Đường ống kĩ thuật của tầng trên khi đi xuống tầng dưới thì đưa vào hộp kĩ  thuật hoặc ốp thạch cao.
• Nhà vệ sinh cần có sẵn bình nóng lạnh, bình nóng lạnh có thể bố trí ở phía trên  gác lửng để tiết kiệm không gian cho nhà vệ sinh.

Thang lên gác lửng

Thang lên xuống nên làm bằng sắt hộp, hiện nay có loại thang sắt có bản lề xoay sát  tường khi không dùng, giải phóng tối đa cho không gian bên dưới.

Nội thất đầy đủ

• Sử dụng nội thất phù hợp giúp căn phòng trở nên gọn gàng, thông thoáng và thẩm  mỹ hơn. Chắc chắn người đi thuê bao giờ cũng mong muốn chỗ ở của mình phải sạch  sẽ, gọn gàng.
• Các thành phần nội thất cơ bản: Giường, bàn ghế, tủ, kệ bếp, tủ bếp.
• Hiện nay chủ đầu tư Đà Nẵng thường sử dụng ván chống ẩm MDF để làm nội thất.  Loại ván này tiện sử dụng, thiết kế tùy ý, thẩm mỹ đẹp. Tuy nhiên, nếu khách hàng  không giữ gìn cẩn thận, nội thất sẽ xuống cấp rất nhanh và gây ảnh hưởng đến việc  cho thuê lâu dài.
• Với phòng cho thuê, chỉ cần ưu tiên sắm những đồ dùng cơ bản, không cần quá cầu  kỳ khi trang trí nội thất mà vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của sinh viên hoặc người  thuê.
• Ở những ngôi nhà có diện tích khiêm tốn nên sử dụng nội thất thông minh tiết kiệm  không gian nhằm tận dụng tối ưu mọi góc và vách tường của không gian bên trong  (Giường ngủ trên tủ quần áo, tủ dưới thang bộ, tường có thể dựng đứng áp tường,  bàn biến đổi thành ghế hoặc giường,…)

Yếu tố sử dụng – phong thủy

Thông gió

• Không khí nóng có xu hướng di chuyển từ thấp lên cao nên cửa sổ phải xây ở vị trí  đủ cao để tạo hướng lưu thông khí trôi chảy. Nếu vị trí tường không có không gian để xây cửa sổ thông thường thì phải có cửa sổ nhỏ thông khí.
• Kích cỡ cửa quyết định khả năng đón gió nên không khí trong nhà có xu hướng di  chuyển từ nơi có đón gió nhiều đến nơi đón gió ít hơn.
• Vì phần lớn nhà ở đô thị là nhà liền kề nên phải có thêm lối thoát cho không khí trong  ngôi nhà ở mặt sau hoặc trên mái nhà như cửa sổ, giếng trời, ống thông khí, quạt  thông gió, máy điều hòa,…
• Các lô đất phân lô ở Đà Nẵng thường có cống thoát nước phía sau và cạnh bên nhà,  có thể tận dụng các hướng tiếp giáp cống để thông gió. Tuy nhiên, nếu cống không  được kín thì có thể gây mùi hôi, việc mở nhiều cửa sổ ở hướng cống có thể gây ảnh hưởng đến khách thuê, đặc biệt là vào mùa hè. Trước khi đầu tư và thiết kế nhà cho  thuê nên kiểm tra kĩ chất lượng cống.
• Cửa WC không nên đặt đối diện giường ngủ để tránh vi khuẩn xâm nhập gây hại cho  sức khỏe người ở. Nếu được, cửa WC cũng không nên đặt đối diện kệ bếp để giảm  thiểu vi khuẩn gây hại và mùi khi nấu nướng.
• Trên trần giữa phòng có thể gắn thêm 1 quạt trần cỡ nhỏ hoặc quạt treo trần có thể xoay các hướng. Quạt này có tác dụng thông khí rất tốt, giúp khách thuê trọ dễ chịu  trong mùa nắng ở Đà Nẵng và tiết kiệm chi phí điện điều hòa.

Cây xanh

• Có thể bố trí 1 số cây xanh ở các không gian công cộng: góc chiếu nghỉ cầu thang,  hành lang, nhà xe, trước hiên, kệ trong nhà vệ sinh, cạnh giếng trời… để tạo cảm giác  dễ chịu cho khách thuê. Cần chọn một số loại cây có thể sống trong nhà, ít công chăm  sóc và ít cần ánh sáng mặt trời như: cây trầu bà, dây leo phát lộc…
• Không nên trồng cây xanh phía ngoài mặt tiền vì ít có tác dụng cho người thuê phía trong nhà, tốn công chăm sóc, gây thấm mốc tường. Khách thuê thì không có trách  nhiệm chăm sóc nên họ sẽ bỏ lơ, chủ nhà chăm sóc thì tốn nhiều công sức và chi phí.
• Có thể để 1 vài nhánh cây nhỏ trọ lọ mini để bố trí ở các khu vệ sinh, khu cửa sổ,  không phải chăm sóc nhiều nhưng tại điểm nhấn chú ý cho khách thuê.

Tiếng ồn

• Người thuê cần sự yên tĩnh, khách dễ chuyển đi nếu khu vực xung quanh nhiều tiếng  ồn. Một số loại tiếng ồn phổ biến: trường học, nhà hàng, quán nhậu, đường lớn, khu  giải trí, đường tàu hỏa, chợ…
• Cách khắc phục tiếng ồn: sử dụng cửa chất lượng tốt, tăng thêm lớp cửa sát cầu  thang.
• Chú ý kiểm tra tiếng ồn ở khu vực lân cận vào nhiều thời điểm trong ngày và trong  tuần trước khi xây. Lên phương án khắc phục tiếng ồn ngay từ đầu nếu được.

Ánh sáng & nhiệt độ

• Sử dụng càng nhiều cửa kính càng tốt để lấy sáng. Nếu cửa ra vào không có kính thì  ngay trên cửa đó nên có cửa sổ nhỏ để thông ánh sáng.
• Tường vách phải ở vị trí sao cho giảm thiểu che chắn hướng thông khí bên trong nhà. – Gương nên đặt ở những góc tối của căn phòng để mang thêm ánh sáng.
• Sân thượng là nơi dễ bắt nắng trưa nóng bức nên cần có các biện pháp cách nhiệt  như xây mái che, lát gạch chống nóng, dùng tấm chắn vật liệu phản chiếu bức xạ nhiệt. Trời mùa hè ở Đà Nẵng rất nóng nên các phòng ở tầng trên cùng thường nóng  nhất, gây ra tốn chi phí điện cho điều hòa, khách ở khó chịu. Phương án khắc phục  phổ biến là làm mái che cho khu giặt phơi trên sân thượng.
• Nếu nhà có cạnh bên theo hướng Tây, đưa hành lang về phía đó để giảm nóng cho  phòng. Nếu nhà có mặt hoặc đuôi hướng về phía Tây thì tìm cách đưa nhà vệ sinh về hướng đó để giảm sức nóng mà vẫn lấy được sáng.

Phần kỹ thuật M&E

Điện

• Chủ trọ cần phải lưu ý đến hệ thống điện nước dùng chung cho cả khu nhà trọ. Với  bể chứa nước thì cần phải sử dụng chung cho các phòng để ở vị trí sạch sẽ luôn được che chắn đầy đủ. Với hố tự hoại thì cần phải xây dựng đủ lớn để đảm bảo nhu  cầu sử dụng cho cả xóm trọ và phải ở xa khu nguồn nước sinh hoạt.
• Với hệ thống điện thì nên dùng chung điện 3 pha cho cả khu nhà trọ. Tuy nhiên, cần  phải có cầu dao riêng và đồng hồ cho mỗi phòng để tránh những sự cố đáng tiếc xảy  ra. Các bóng điện trong phòng cần phải được được lắp đặt đầy đủ đảm bảo độ sáng  tốt nhất trong phòng. Mỗi phòng có đồng hồ điện riêng để đảm bảo sự minh bạch khi  thanh toán chi phí điện hàng tháng.
• Khu vực điện chiếu sáng cửa vào, khu để xe, hành lang và cầu thang, có thể dùng  cảm biến tự động bật sáng khi có người đi qua. Thiết bị này không phát sinh nhiều chi  phí, tiết kiệm điện và thuận tiện cho người sử dụng.
• Đồng hồ điện đặt trước mỗi phòng để khách hàng tiện theo dõi, không cần bố trí vào  1 khu vì tốn thêm không gian, chi phí và khách cũng ngại coi.

Thiết bị	Số lượng	Vị trí	Chú ý
Bóng đèn 120cm	1	– Phía trên cửa chính vào phòng
Bóng đèn 60cm	3	– Trong nhà tắm – Trên kệ bếp – Trên gác lửng
Ổ cắm đôi	6	– Bên trái kệ bếp – Bên phảis kệ bếp – Phía trên vòi nước máy giặt – Góc tường phía trong – Trên tường cạnh cửa ra vào – Trên gác lửng
Công tắc	4	– Trên tường, cạnh cửa ra vào – Trên tường cạnh cửa vào phòng vệ sinh – Trên tường cạnh kệ bếp – Trên gác lửng
Quạt trần (quạt  gắn trần)	1	– Giữa phòng
Điều hòa	1	– Trên gác lửng hoặc trên cửa ra vào  (hướng về gác lửng)
Máy nóng lạnh	1	– Trên gác lửng, nối xuống phòng tắm
Cảm biến cháy	1	– Giữa trần phòng trọ

Điều hòa

• Điều hòa nên tìm cách hướng về chỗ ngủ của khách, nếu có gác lửng thì nên hướng  về gác lửng càng nhiều càng tốt, có thể treo lên ngay chỗ gác lửng để nhanh mát, tiết  kiệm điện.
• Điều hòa lắp cách xa gác lửng có thể gây lãng phí điện vì hơi lạnh có xu hướng tràn  xuống dưới mà không có người sử dụng. Thông thường, khách hàng sử dụng điều  hòa nhiều nhất vào lúc ngủ trên tầng lửng.

Internet

• Internet phải đầy đủ và mạnh để phục vụ khách thuê trọ. Có được như vậy thì khách  trọ mới tìm đến và ở khu trọ nhà bạn lâu nhất có thể.
• Tốc độ đường truyền cần đảm bảo nhu cầu sử dụng, tùy theo số người mà chọn gói  cước phù hợp. Chỉ cần chọn 1 đường internet với tốc độ tương ứng số người là đảm  bảo nhu cầu sử dụng toàn nhà.
• Hiện nay có giải pháp hệ thống Mesh Wifi rất tiện sử dụng và đảm bảo nhu cầu sử dụng khắp tòa nhà. Việc thiết lập rất dễ, không cần phải đi dây và hệ thống thiết bị phức tạp như trước đây.
• Ngoài ra có thể thiết lập giải pháp internet wifi đến tận phòng, kéo mỗi phòng 1 cổng  mạng LAN, rồi dùng 1 router wifi nối từ mạng LAN phát ra cho phòng đó. Cái này cũng  có nhiều ưu điểm là kiểm soát được tốc độ mạng cho từng phòng, mỗi phòng một wifi  và password riêng, giảm thiểu tình trạng lag mạng do nhiều người sử dụng. Tuy nhiên,  số lượng thiết bị quá nhiều thì gây tình trạng khách sẽ gọi nhờ xử lý rất nhiều, tốn  công và tốn thời gian của người quản lý. Mỗi lần xử lý thì chủ và khách đều phải sắp  xếp thời gian cho đồng bộ.
• Cách tối ưu khi quản lý là giảm thiểu được số lượng thiết bị, tránh việc khách gặp rắc  rối quá nhiều, làm phiền người quản lý.
• Tùy theo phân khúc, chủ trọ có thể thu tiền internet theo từng phòng hoặc từng người. Nếu phòng phân khúc thấp dưới 4 triệu, mức thu có thể vào khoảng 50k/phòng. Nếu  phòng ở phân khúc 5 triệu trở lên, nên miễn phí hoặc tính toán gộp chung vào giá  thuê phòng.

Nước

• Sàn WC cần có độ nghiêng vừa đủ để hướng nước vào lỗ thoát nước.
• Sàn các phòng ngoại trừ WC nghiêng vừa đủ ra ngoài để hướng nước tới cửa ra vào,  tránh ứ đọng.
• Nhà ở những khu vực thấp trũng cần xây móng cao để tránh bị ngập nước vào mùa  mưa.
• Nhà cho thuê thường có nhu cầu sử dụng nước cao, cần thiết lập hệ thống nước bao  gồm 1 bể ngầm dưới đất và các bồn chứa nước trên mái.
• Không nhất thiết phải gắn đồng hồ nước cho từng phòng vì sẽ phát sinh chi phí và  tốn công ghi đồng hồ nước, ảnh hưởng đến thẩm mỹ.
• Chủ nhà có thể thu tiền nước theo đầu người/tháng. Ở Đà Nẵng thường thu 30- 50k/phòng/tháng hoặc 20-25k/người/tháng. Đôi khi, nếu cảm thấy tiền nước không  đáng kể, chủ nhà có thể miễn phí tiền nước. Hiện nay, Đà Nẵng quy định mỗi người  sử dụng nước tối đa 5m3/tháng, nếu phát sinh thì chịu mức giá cao hơn. Nếu là căn  hộ kinh doanh, mức giá có thể lên đến 15k/m3. Chủ đầu tư cần tìm hiểu và cân nhắc  về giá nước trước khi ấn định mức thu.

Bình nước nóng lạnh

– Hiện nay có 2 giải pháp: Dùng bình nước nóng năng lượng mặt trời và bình nước  nóng gắn trong phòng.

– Chỉ nên chọn 1 trong 2 giải pháp trên vì nhu cầu sử dụng thực tế ở Đà Nẵng không  quá cao.

Tiêu chí so sánh	Năng lượng mặt  trời	Bình nước nóng	Bình trực tiếp
Chi phí ban đầu	Các bạn tự tìm hiểu và điền	để tiện	so sánh
Chi phí vận hành
Ưu điểm
Khuyết điểm

Cứu hỏa

• Nhà dưới 4 tầng thì không cần hệ thống chữa cháy, chỉ cần trang bị bình chữa cháy  và hệ thống báo cháy.
• Nhà từ 5-7 tầng thì cần hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động đến từng phòng. Chi  phí đầu tư tương đối lớn.
• Chi phí đầu tư hệ thống cứu hỏa cho tòa nhà vào khoảng 100 triệu trở lên.

An ninh

• Tòa nhà có quá nhiều cửa ra vào phân tán nhiều hướng thường ảnh hưởng đến an  ninh chung nên cần giới hạn số lượng cửa cần xây, khóa bớt lại hoặc tăng cường  camera giám sát.
• Camera an ninh nên hướng góc nhìn vào cửa ra vào và cửa sổ.
• Hiện nay chủ yếu có 2 cách lưu trữ thông tin ghi nhận từ các camera là lưu trên ổ cứng đặt tại nhà và lưu trên đám mây. Dùng ổ cứng thì cần loại dung lượng lớn, tốn  chi phí đầu tư ban đầu. Nếu dùng lưu trữ đám mây thì tốn chi phí hàng tháng, chủ nhà  có thể mua theo năm để tiện quản lý.
• Cửa thoát hiểm trong tòa nhà nên là loại chỉ mở được từ bên trong để chống trộm  hoặc khi có hỏa hoạn thì người ở đi đúng hướng thoát ra ngoài, tránh bị dồn vào  đường cùng ở không gian bên trong.
• Cửa ra vào nên tránh dùng loại có nút khóa bấm quá dài để tránh trường hợp vô tình  bấm khóa cửa lúc đẩy vào sát tường.
• Bên trong tòa nhà nên có biện pháp hướng dẫn thoát hiểm, sử dụng có sẵn như giấy  dán tường hình mũi tên chỉ hướng đi, đèn và chuông báo hiệu (đèn xanh được đi, đèn  đỏ không được).
• Tòa nhà nên có bản thiết kế sơ bộ không gian bên trong dán tường để đảm bảo người  ở biết vị trí phòng, kho chứa thiết bị chữa cháy, lối thoát hiểm.
• Nếu nhà không có cửa sau thì bếp nên bố trí về phía sau ngôi nhà để tránh vướng  đường thoát ra nếu có hỏa hoạn.

Hy vọng bài viết này sẽ có ý nghĩa đối với bạn, cảm ơn tác giả đã chia sẽ bài viết này!