Tỷ suất vốn hóa là gì? Công thức tính và ví dụ
Tỷ suất vốn hóa là khái niệm thường xuyên được nhắc tới khi tham gia đánh giá một tài sản nào đó. Vậy tỷ suất vốn hóa là gì? Tại sao tỷ suất vốn hóa lại quan trọng như vậy? Công thức tính như thế nào? Những câu hỏi này sẽ được Isinhvien làm rõ trong bài viết dưới đây.
Tỷ suất vốn hóa là gì?
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản. Tỷ suất vốn hóa thường được sử dụng trong đầu tư bất động sản để tính toán tỷ suất lợi nhuận dự kiến tạo ra trên bất động sản đầu tư đó.
Tỷ suất vốn hóa đặc biệt quan trọng trong việc lựa chọn tài sản để đầu tư. Nếu tất cả mọi thứ đều bằng nhau và hai tài sản bất kỳ có tỷ suất vốn hóa là 10% và 5%, thì nhà đầu tư nên chọn mức sinh lời 10% của tài sản đó. Cần lưu ý rằng chỉ riêng lãi suất trần không phải là yếu tố quyết định xem bất động sản có đáng để đầu tư hay không. Tỷ lệ vốn hóa cao có nghĩa là lợi nhuận cao hơn, nhưng nó cũng cho thấy rủi ro cao hơn. Do đó, các nhà đầu tư nên đầu tư vào bất động sản dựa trên mức độ rủi ro của họ có thể chấp nhận.
Công thức tính tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được định nghĩa là tỷ suất lợi nhuận của một nhà đầu tư đầu tư tiền vào bất động sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng mà bất động sản đó tạo ra.
Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại của tài sản
Trong đó:
- Thu nhập hoạt động ròng là tổng thu nhập cho thuê do tài sản tạo ra sau khi đã trừ đi các chi phí.
- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trên thị trường hiện tại mà bất kỳ ai cũng phải trả để mua tài sản đó.
Ví dụ công thức tỷ suất vốn hóa
Giả sử rằng một nhà đầu tư có 1 triệu đô la và anh ta đang cân nhắc đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn – một là anh ta có thể đầu tư vào trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành cung cấp lãi suất danh nghĩa 3% hàng năm và được coi là khoản đầu tư an toàn nhất và hai là anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê, những người dự kiến sẽ trả tiền thuê thường xuyên.
Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng số tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau. Nó khiến thu nhập ròng từ đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm đầu tiên, giá trị tài sản vẫn ổn định ở mức giá mua ban đầu là 1 triệu đô la.
Tỷ lệ vốn hóa = $ 70.000 / $ 1.000.000 = 7%.
=> Lợi tức 7% được tạo ra từ khoản đầu tư bất động sản này tốt hơn lợi nhuận tiêu chuẩn 3% có được từ trái phiếu kho bạc phi rủi ro.
Đầu tư bất động sản là rủi ro và có thể có một số trường hợp trong đó lợi nhuận, được thể hiện bằng thước đo tỷ suất vốn hóa, có thể rất khác nhau.
Ví dụ, một số người thuê nhà có thể chuyển đi và thu nhập cho thuê từ bất động sản có thể giảm xuống còn 40.000 đô la. Giảm 20.000 đô la đối với các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau và giả sử rằng giá trị tài sản vẫn ở mức 1 triệu đô la. Vậy:
Tỷ suất vốn hóa = $ 20.000 / $ 1.000.000 = 2%.
=> Giá trị này bây giờ lại nhỏ hơn lợi tức có được từ trái phiếu phi rủi ro.
Trong một kịch bản khác, giả sử rằng thu nhập cho thuê vẫn ở mức 90.000 đô la ban đầu, nhưng chi phí bảo trì và / hoặc thuế tài sản tăng đáng kể, chẳng hạn như 50.000 đô la.
Tỷ suất vốn hóa = $ 40.000 / $ 1.000.000 = 4%.
Trong một trường hợp khác, nếu giá trị thị trường hiện tại của bất động sản giảm đi, tức là 800.000 đô la, với thu nhập cho thuê và các chi phí khác nhau được giữ nguyên.
Tỷ lệ vốn hóa = $ 70.000 / $ 800.000 = 8,75%.
Về bản chất, các mức thu nhập khác nhau tạo ra từ tài sản, chi phí liên quan đến tài sản và giá trị thị trường hiện tại của tài sản có thể thay đổi đáng kể tỷ lệ vốn hóa.
Tỷ suất vốn hóa là thước đo đánh giá lợi nhuận của một tài sản, được ứng dụng phổ biến khi nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư. Bài viết trên, Isinhvien đã làm sáng tỏ tỷ suất vốn hóa là gì cũng như các vấn đề liên quan. Hi vọng đây sẽ là nguồn tài liệu hữu ích giành cho bạn đọc, nếu có bất kỳ thắc mắc nào các bạn có thể để lại ở phần comment.
